주택 종합부동산세 계산 (1세대1주택,공제금액)

종합부동산세란 재산세와 같이 보유세의 일종으로 종부세라고도 불리며

일정 재산 이상을 가진 자에게 부과하는 세금이라 부자들이 내는 세금이라 하기도 한다. 

 

다만 재산세는 지방자치단체(구세)에서 걷는 지방세인 반면 종합부동산세는 나라에서 걷는 국세이다. 

종합부동산세를 계산할 때는 주택에 대한 과세와, 토지에 대한 과세를 따로 계산한 후 합산한다.

1가구 1주택의 경우는 세금 혜택이 있으며 연령과 보유기간에 따라 세액공제를 받을 수 있다. 

종합부동산세법에서 말하는 주택이라 함은 별장을 제외한다. (재산세에서 높은 세율로 이미 부과) 

 

종합부동산세 납부 대상, 납세의무자

종합부동산세법에 의하면 주택분 재산세 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.

재산세는 토지ㅡ건축물, 주택, 항공기 및 선박을 과세대상으로 하나 종합부동산세는 주택과 토지에 대하여 과세한다. 

 

기본공제금액이 있기 때문에 (주택공시가격에서 기본공제 6억원, 1가구 1 주택시 5억원 추가 총 11억 원)

이상의 재산소유자만 납부하게 된다. 

다만 법인의 경우에는 종합부동산세 공제금액이 없다. (누진세율이 아닌 일반세율 적용)

종합부동산세법 7조 납세의무자

 

종합부동산세 과세표준

재산세와 마찬가지로 종합부동산세도 과세표준을 구한 후 세율을 곱하는 것이 종합부동산세액이 된다. 

종합부동산세법 8조 과세표준

주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세자가 가지고 있는 모든 주택의 공시가격을 합산한 금액에서

6억 원을 공제한 금액에 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율(100%)을 곱 한 금액으로 한다.

(1세대 1주택자의 경우에는 그 합산한 금액에서 5억 원 추가공제, 총 11억원 공제)

재산세의 과세표준은 공시가격에서 공정시장가액비율 (2022년기준 60%)를 곱한금액이지만 종합부동산세의 경우 100%를 적용한다. 

종합부동산세법 시행령 공정시장가액비율

 

1세대 1 주택자의 경우에는 납세자의 주택의 공시 가격을 모두 합산한 금액에서 총 11억을 공제한 금액의 100%가 과세표준이 되고 

그 외(1인 1주택자가 아닌 경우) 에는 6억을 공제한 금액이 과세표준이 된다. 

이렇게 산출된 과세표준에 세액을 곱해준다.

 

종합부동산세 세율 및 세액

이렇게 계산된 과세표준에 해당 세율을 적용하면 주택분 종합부동산세액이 된다. 

세액은 주택 수의 따라 다르게 적용된다.

• 2주택 이하를 소유한 경우에는 0.6%에서 3%까지 
• 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우나 3주택 이상을 소유하고 있는 경우에는 1.2%에서 6% 까지 적용된다.

1세대 1주택이외인 경우를 예로들면 종합부동산세의 주택공시가격의 합산액이 9억 원일 시(과세표준 3억원) 180만 원,

주택 가격 합산 12억 원(과세표준 6억 원) 일 때 420만원정도이다. 

 

 

 * 조정대상지역이란 - 국토교통부 장관이 공고하는 지역 (사람 모여있는 곳은 거의 설정되어 있다. 하단의 재산세 글 참조) 

 * 법인에 대해서는 누진세가 아닌 일괄 세율을 적용한다. 

종합부동산세법 제9조 세율 및 세액

하단 표에 누진공제에 의한 계산법도 종합부동산세법 제9조에 나오는 세율을 계산하기 쉽게 풀어놓은 것이다. (같은 계산식) 

종합부동산세 누진세율(종부세법 9조와 같은 의미)

 

 

종합부동산세 1세대 1주택의 혜택

앞서 1세대 1주택에 부여되는 종합부동산세 감면조건이 있다. 

먼저 1세대 1주택의 혜택은 공제금액 11억과 세액공제 혜택을 받을 수 있다. 

1세대 2주택의 경우도 조정대상지역이 아니라면 1세대 1주택과 같은 세율을 적용받되 다만 공제금액이 6억원이 되는 것이다. 

 

종합부동산세를 계산할 때 헷갈리지 말아야 하는 것이 실제로 소유한 주택이 2개 이상시라할 지라도 

법에서 정하는 1세대 1 주택의 조건을 만족하여 1세대 1주택의 세율과 세액공제를 받을 수도 있고

1세대 1주택의 조건을 갖추지 못하더라도 가지고 있는 나머지 주택에 대하여는 종합부동산세의 과세표준에 합산하지 않는 주택이 있는 것이다.  

즉 종합부동산세 과세대상이 아닌 것과 종합부동산세법에 의해 1세대 1주택으로 보는 것과는 다른 것이다. 

주택법 8조 중 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것 중

 

예를 들어 문화재는 15억짜리의 집을 소유하고 있는 이가 10억상당의 문화재를 소유하고 있는 경우에는 종합부동산세법 시행령에 의해 1세대 1 주택으로 봐서 10억 상당에 문화재에 대해서는 종합부동산세도 매기지 않을 뿐만 아니라 1세대 1 주택으로 봐서 15억 소유에 집에 대해 11억의 공제를 받을 수 있다.(1세대 1 주택) 

 

종합부동산세 시행령 1세대1주택의 범위

하지만 2주택을 소유하고 있는 경우 1세대 1주택의 혜택은 받지 못하더라도 종합부동산세의 과세표준에 합산하지 않는 경우도 있다.

이 때는 15억 주택에 대해서만 종합부동산세를 납부하나 1세대 1 주택의 혜택인 11억 공제가 아닌 6억만 공제를 하여 공정시장가액비율과 세율을 곱해 세액을 계산하게 된다. 

 

1세대 1주택 종합부동산 세액공제

1가구 1주택에 해당하는 경우 종부세 계산 시 11억 공제와 60세 이상과 5년 이상 보유자에 대해 공제율 합계 80%까지 세액공제를 받을 수 있다.  

종합부동산세법 9조 1가구 1주택의 세액공제

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종합부동산세 재산세 세액공제

 

이제 이렇게 계산된 종합부동산 세액에 대통령령으로 정한 공식에 따라 기납부한 재산세를 빼주면 최종세액이 된다. 

단순히 납부한 재산세를 모두 빼주는 것이 아니라 종합부동산세법 시행령에 따른 공식에 따라 계산해주는 것이다.

계산식은 시행령에 따라 예를 들면 

A와 B의 두 채의 주택의 경우 주택분 재산세의 합계금액에 A집과 B집을 모두 합산하여 재산세를 계산한 금액으로 나눈 후 

위의 계산법에 의해 계산된 종합부동산세의 세액을 곱해주는 것이다. 

 

종합부동산세는 합산된 주택공시가격에 대하여 세금을 매기기 때문에 재산세에서도 중복과세가 된다는 의미에서 기 납부한 재산세 세액을 일정금액 공제하여 주는 것이다. 

종합부동산세법 9조 세율 및 세액

종합부동산세 시행령 4조의 2

 

 

이 외에도 혼인함으로써 1세대를 구성하는 경우에는 혼인한 날부터 5년 동안은 1세대 1 주택으로 인정해주는 것,

부부 공동 명의 1세대 1 주택 특례 등 1세대 1 주택의 조건만 해도 다양하고

2 주택 이상을 소유하고 있더라도 1 주택으로 인정받거나 합산신고 등의 유무에 따라 주택 과세를 피할 수도 있다.

종합부동산세 역시 지난해 세액 대비 상한액이 있으나 재산세에 비해 범위가 커서 적용될 여지는 적다. 

 

 

주택 재산세 세율,납기일,계산법 (보유세)