취득세에 대해 알아보면 취득세의 계산부터 취득세 중과세, 취득세 감면조건, 취득세 중과세, 취득세에 부가되는 세금 등 취득세 하나의 세금에도 여러가지 조건에 따라 취득세의 계산이 다르다.
집을 구입할 때 도대체 얼마의 세금을 취득세로 내야 하는 것인가?
그리고 이미 1 주택을 소유하고 있는 상황에서 주택을 더 구입할 때의(1가구 2 주택) 취득세는 어떻게 계산되어지는가?
일시적 2 주택의 조건은 무엇인가?
취득의 의미와 취득의 시기
지방세법 제6조에 따라
“취득”이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상ㆍ무상의 모든 취득을 말한다.
즉 부동산 등을 돈을 주고 샀던 부부간 명의를 바꾸었든 간에 위에 취득에 해당하면 취득세를 내야 한다.
취득의 시기는 납세의무의 성립 시점이 된다. 유상거래 시에는 계약상 잔금 지급일이고 잔금 지급일이 명시되지 않은 경우에는 계약일로부터 60일이 경과된 날이 취득일이 된다.
취득세의 계산
다른 세금들과 마찬가지로 세금의 계산은 과세표준 x 세율이다.
취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하나 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나
그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.
시가표준액은 부동산 공시 가격 알리미 혹은 wetax (건축물 시가표준액 조회 시)에서 조회가 가능하다.
https://www.realtyprice.kr/notice/main/mainBody.htm
다만 주상복합 건축물의 경우 건물과 토지의 세율이 다르기 때문에 각각의 과세표준을 구분하여 계산하여야 한다.
자세한 계산방법은 지방세법 시행령 19조에 설명되어 있다.
이렇게 계산된 과세표준에 세율을 곱하면 취득세가 계산이 된다.
세율은 2020년부터 바뀐 세율이 적용된다.
취득당시가액이 6억 원 이하인 주택: 1%,
취득당시가액이 6억 원 초과 9억 원 이하인 주택: (해당 주택의 취득당시가액 × 2/3억 원 – 3) × 1/100
취득당시가액이 9억 원 초과하는 주택: 3% 가 적용된다.
주택을 매매가 아닌 상속, 증여받거나 신축하는 경우의 취득세율은 2.8%이나 무주택자의 상속의 경우 0.8%를 적용받는다.
(지방세법 15조) 그리고 무상취득인 증여의 경우의 세율은 3.5%이다.
1가구 2 주택 시의 취득세 (조정대상지역)
2020년 8월부터 법인이 주택을 취득하거나 1세대 2 주택 이상의 경우 취득세율을 올리는 주택 취득세 중과세가 적용된다.
1주택 1세대가 조정대상지역에 있는 주택을 취득하여 2 주택이 되는 경우
지방세법 제11조 1항 7호 나목의 세율(4%), + 중과기준세율(지방세법 6조에 따라 중과기준세율은 2%를 말한다)의 2배,
즉 4% + (2% x 2%)인 8%의 취득세율을 적용한다.
조정대상지역이 아니라면 1세대 2 주택까지는 일반 취득세율을 적용하고
1세대 3 주택의 경우 8%, 조정 대상인 경우에는 12%를 적용한다.
조정대상지역
조정대상지역이란 지방세법 13조의 2의 설명처럼 「주택법」 제63조의 2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역을 말하는 데 대통령령으로 기준을 정하고 국토교통부장관에 의해 지정하게 되어있다. 국토교통부 공고에 의해 조정대상지역을 확인할 수 있는 데 현재 2021년 8월 30일 시행일자로 되어있으며 지역을 확인해보면(하단 사진) 서울의 전 지역을 포함하여 유명한 지방자치단체는 거의 포함되어 있음을 확인할 수 있다.
다만 지방세법 시행령 제28조의 2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외)에 따라 중과 제외 주택이 있는 데
일정요건에 해당하면 중과대상에서 제외되어서 1~3%의 표준세율을 적용 과세한다.
1억 원 이하인 주택, 공공매입임대주택공급 위한 취득, 주택건설을 위한 멸실 목적으로 취득 시 등이 있다.
또한 대통령령으로 정하는 별장 골프장, 고급주택 등을 구입 시도 중과세 적용이 된다.(지방세법 13조)
일시적 2 주택 조건 (취득세율 1~ 3% 적용)
1가구 1 주택이 이사 등의 이유로 1 주택을 추가로 취득한 후 일시적인 2 주택이 된 후 일정 기간 이내에 종전의 주택을 처분하는 경우 적용이 되며 취득한 날부터 3년을 적용한다. (종전 주택 등과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 1년으로 한다.)
일시적 2 주택에 해당하는 경우에는 취득세율은 표준세율 (1~3%)가 적용된다.
임대주택에 대한 취득세 감면 (임대사업자 취득세)
1세대 2 주택부터(조정대상지역인 경우) 취득세율이 8%인 것에 반해
지방세 특례제한법 제31조에 의해 임대사업자가 임대목적으로 공동주택을 건축하거나 공통주택, 오피스텔을 최초로 분양받은 경우 2024년 12월 31일까지 취득세를 감면한다.
집을 사서 사람들에게 임대를 놔주면 취득세 감면 혜택을 주겠다는 것인 데 집으로 임대사업을 하면 세금을 감면해준다.
집을 2-3채 살 수 있고, 집을 더 사서 월세 등을 받는 임대사업자에게는 취득세 감면을 해주니
어떻게 보면 불로소득이 될 수 있는 임대사업자에게 집값만 안 떨어진다면 큰 혜택을 주는 것이 아닌가 싶다.
지방세 특례제한법 31조의 내용은 단어의 정의가 같이 나열되어 있어 이해하기 어려울 수 있다.
아래는 31조 1항의 내용을 가로를 풀어 정리한 내용이다.
임대사업자의 공동주택 건축
「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2024년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다
임대사업자란?
[임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말하되, 토지에 대해서는 「주택법」 제15조에 따른 사업계획 승인을 받은 날 또는「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받은 날부터 60일 이내로서 토지 취득일부터 1년 6개월 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대 사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다]
임대목적물이란?
2020년 7월 11일 이후 「 민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제5조에 따른
임대사업자등록 신청을 한 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기 일반민간임대주택(“장기일반민간임대주택”) 중
아파트를 임대하는 민간매입임대주택이거나
같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택(“단기민간임대주택”)인 경우 또는 같은 법 제5조 에 따라 등록한 단기민간임대주택을
같은 조 제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제2조 제4호에 따른
공공 지원민간임대주택이나 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다.
임대사업자 최초분양 시 취득세 면제 및 경감
임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 오피스텔을 최초로 분양받은 경우 그 공동 주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2024년 12월 31일까지 감면한다.
다만, 취득 당시의 가액이 3억원(「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권은 6억원 으로 한다)을 초과하는 경우에는 감면 대상에서 제외한다.<신설 2020. 8. 12., 2021. 12. 28.>
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
2. 장기임대주택을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대 주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포 함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다.
생애최초 주택구입 취득세 감면
임대사업자뿐만 아니라 처음 집 사는 사람들에게도
생애최초 주택구입이라는 이름으로 취득가액이 1억 5천만 원 이하인 경우 면제, 1억 5천만 원을 초과하는 경우 50% 감면해주는 제도도 있다.(지방세 특별법 36조의 3)
하지만 이도 배우자 합산 소득이 7천만 원 이하여야 하고
취득가액이 3억 원 미만인 것(수도권은 4억)만 해당하여 도시의 아파트는 적용받기 어렵다.
요즘에 3억짜리 집은 10평이나 되려나?😡
이 포스팅은 쿠팡 파트너스 활동의 일환으로, 이에 따른 일정액의 수수료를 제공받습니다.
'세금정보' 카테고리의 다른 글
| 기준시가, 시가표준액, 개별공시지가, 공동주택가격 (0) | 2022.06.24 |
|---|---|
| 주택 종합부동산세 계산 (1세대1주택,공제금액) (0) | 2022.06.10 |
| 부가가치세의 이해(공급가액,공급대가,부가세환급) (0) | 2022.05.28 |
| 소득세 원천징수세액 조정신청서(소득세 80%로 조정가능) (0) | 2022.05.24 |
| 근로자 국민연금 보험료 얼마나 언제까지 내는 것인가? (0) | 2022.05.23 |
댓글