매년 납부하는 주택의 재산세는 공시된 주택가격의 60%에 세율을 곱하여 계산되어진다.
여기에 지방교육세, 지역자원시설세, 재산세 도시지역분을 추가하여 납부하게 된다.
재산세 중 재산이란 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박을 말하며 (지방세법 105조) 이러한 재산을 과세대상으로 하고 있다.
재산세는 지방세에 속하며 나라에 내는 국세와는 달리 재산세로 납부하는 세금은 지방세로서 지방자치단체가 과세하게 된다.
재산세 납세의무자와 징수일
재산세의 납세의무자는 재산세 과세기준일 재산을 사실상 소유하고 있는 자가 재산세를 납부하게 된다. (지방세법 107조)
재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일임으로 6월 1일이 과세 기준이 됨으로 6월 2일에 주택을 매도하였다면 이전 주인이 재산세를 납부하여야 한다. (취득의 시기는 잔금지급일, 등기접수일 중 빠른 날짜를 기준으로 소유자를 판단한다.)
주택분의 재산세의 경우 2번에 걸쳐 납부하게 되고 세액의 2분의 1은 매년 7월 16일부터 7월 31일까지,
나머지 2분의 1은 9월 16일 부터 9월 30일까지 납부한다.
토지의 경우는 매년 9월 16일부터 9월 30일까지, 건축물의 경우는 매년 7월 16일부터 7월 31일까지이다. (토지와 건축물은 년 1회 납부)
재산세 계산법
재산세의 세액 과세표준에 세율을 곱하여 정한다.
지방세법에 따르면 과세표준은 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱한다고 되어있다.
시가표준액이란 공시된 가액을 말하고 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 매년 4월 30일 공시되는 가액이며
(부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시되며 realtyprice.kr에서 조회가능하다.)
여기에 대통령이 정하는 비율(공정시장가액비율)을 곱한다.
현재 공정시장가액비율은 토지 및 건축물의 경우 시가표준액의 70%, 주택의 경우 60%이다.
예를 들면 강남 아파트의 은마아파트는 공동주택 가격은 현재 20억 4천2백만원이다.
이 금액에 60%를 곱한 것이 과세표준이 된다.
이렇게 과세표준이 정해졌으면 여기에 세율을 곱한다.
세율은 누진세를 적용하며 과세표준에 지방세법 111조의 세율을 적용한다. 누진공제는 세율표를 쉽게 계산하기 위해 만든 표이다.
1세대 1주택의 재산세 세율
만약 1세대 1 주택자가 시가표준액이 9억원 이하인 주택을 소유하고 있다면 이에 대한 재산세 세율은 특례 세율을 적용한다.
이를 하나의 표로 정리하면 다음과 같다.
공시 가격 4억의 주택을 예로 들면 약 42만 원의 재산세를 납부하게 되며 1세대 1 주택의 경우 30만 원 정도가 된다.
하지만 재산세를 납부할 때 재산세뿐만 아니라 도시지역분(거주지역은 대부분 도시지역에 포함됨), 지역자원시설세 및 지방교육세가 추가된다.
재산세와 함께 납부하는 세금 (지방교육세, 지역자원시설세)
지방교육세
재산세를 납부할 때 따라붙는 세금은 지방교육세, 지역자원시설세 그리고 재산세 도시지역분이 있다.
지방교육세는 부동산 취득 시, 자동차 구입 시 등에도 같이 납부하는 세금으로서 지방세법 150조에 납세의무가 정의되어 있다.
재산세 납부 시 납부해야 하는 지방교육세의 세율은 20%로 재산세 납부세액의 20%를 추가 납부하게 된다.
(도시지역분을 제외한 재산세분의 20%)
참고로 주민세의 10%, 자동차 구입 시 자동차세의 30%에도 있고 담배소비세, 레져세, 등록면허세에도 같이 붙는다.
지역자원시설세
지역자원시설세 세율은 과세표준에 따라 재산세와 같은 누진세 방식으로 정해져 있다.
주택의 건축물 부분에 한하여 재산세와 동일하게 시가표준액과 공정시장가액비율을 적용하여 과세표준을 구한 후 세율을 곱하여 세액을 산출한다.
그런데 지역자원시설세는 공동주택 가격 전체에 대한 시가표준액이 아닌 주택의 건축물에 대한 시가표준액을 기준으로 하기 때문에 주택 건축물에 대한 시가표준액을 알아야 한는데 건축물에 대한 시가표준액은 공동주택 등과 같이 공시가 되어 있는 것이 아니고 행정안전부 지방세 시가표준액 조사 산정 업무요령 등에 의한 계산식으로 구해지기 때문에 지방자치단체에 해당 건물이나 아파트 등의 건축물 부분에 대한 과세표준을 문의 해야 한다.
재산세에 따라붙는 지역자원시설세는 해당 건물이나 주택 등의 건축물에 대한 과세표준이 공시가 되어있지 않기 때문에 따로 문의해야 한다.
재산세 도시지역분
재산세 도시 지역분은 고시한 지역(재산세 도시지역분 적용대상 지역)에 대해
주택 재산세 과세표준에 1.4/1000 (0.14%)의 세액을 곱하여 납부하게 된다.
토지이음 사이트에서 도시지역 여부를 확인할 수 있으며 적용 시 재산세 과세표준에 0.14%를 추가 납부하게 된다.
대부분의 거주지역이면 도시지역분에 포함되며 재산세율이 0.1%~0.4%임을 감안할 때 3억과세표준을 기준으로 재산세액의 약 반을 추가로 납부하게 된다.
재산세의 상한
매년 상승하는 집값에 따른 재산세의 상승을 막기위해 재산세에도 상한액이 있다.
직전 연도의 해당 재산에 대한 재산세액 상당액의 100분의 150을 초과하는 경우에는 100분의 150, 즉 50%이상 상승을 할 수 없고
주택의 경우에는 주택공시가격에 따라 주택공시가격 3억원이하 105%, 3억에서 6억 110%, 6억 초과시 130%까지 상한액이 정해져 있다.
실제 인구가 몰려있는 곳에는 매년 상승하는 집값의 상승으로 인해 공시지가가 상승되고 이로인해 부담해야할 재산세 세액이 상한액에 걸리는 경우가 대부분일 것이다.
재산세 계산표
이러한 식으로 재산세를 계산하면 다음의 표와 같다.
시가표준액에 공정시장가액비율 60%를 곱한 금액에 세율구간에 따른 세율을 적용해주면 재산세가 계산되어지고
이 금액의 20%에 해당하는 금액을 지방교육세로 납부하게 되며
도시지역(주거지역 대부분 해당)의 경우 시가표준액에 공정시장가액비율 60%를 곱한 금액에 0.14%를 추가 납부한다.
그리고 지역자원시설세는 주택의 건축물에 해당하는 시가표준액을 알아야 하기 때문에 공란으로 두었다.
또 1세대 1주택 특례 적용시에도 지방세법에 따른 식을 적용하여 표를 만들면 다음과 같다.
시가표준액 5억기준으로 약 20만원에 세액차이가 나는 것을 볼 수 있다.
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