공인중개사 부동산 수수료의 상한과 시도별 요율

소위 부동산 수수료, 복비, 복덕방비라 불리는 부동산 중개보수는 주택과 오피스텔에 따라 수수료율이 다르고 중개사무소의 소재지 등에 따라서도 요율이 다르다. 

하지만 중개보수의 상한요율이 정해져 있기 때문에 한도액이 있으며 판례에 의하면 한도를 초과하여 받기로 한 부동산 중개수수료 또한 강행규정 중 효력규정에 속하여 무효가 된다고 한다. 

 

중개보수와 지급시기

공인중개사법에 따라 부동산 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우를 제외하고는 중개업무에 관해 소정의 보수를 지급하여야 한다.  그리고 지급시기는 시행령 27조의 2에 따라 약정이 없다면 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 한다고 되어있다. 보통 잔금 주면서 복비도 같이 주는 것이다. 

 

공인중개사법 32조 중개보수

중개보수의 지급시기

 

 

중개보수 및 실비의 한도 

이러한 중개보수(부동산 수수료)는 특별시, 광역시 등의 조례로 정해져 있지만 공통적으로는 한도가 정해져 있다. 

만약 중개사가 중개업무 등을 마치고 부동산 수수료로 많은 금액을 요구한다면 시도마다 수수료율이 다르더라도 한도금액을 넘게 지불할 필요가 없다. 물론 중개사의 수고에 대해 추가금액을 주는 것이야 문제가 되지 않겠지만 대법원 판례에서는 추가금액을 주기로 한 약정까지 무효인 판례까지 있기 때문에 한도금액 이상을 요구한다면 한도금액 이하에서 협의하여 주면 된다. 

(요율 한도 이내에서 중개의뢰인과 공인중개사가 협의하여 결정하게 되어있다.)

 

공인중개사법 시행규칙 제20조 중개보시 및 실비의 한도

 

주택의 중개에 대한 보수상한

주택의 중개에 대한 보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받는다. 주택에 대하여 각 일방에 대하여 받을 수 있는 한도는 시행규칙 별표에 따라 거래금액에 따라 1천 분의 3부터 1천분의 6, 즉 0.3%~0.6% 까지 정해져 있다. 

예를 들어 보증금이 1억 원인 경우에는 한도액 30만 원이 되고, 보증금이 3억인 경우에는 90만 원, 거래금액이 10억 원인 경우 400만 원이 된다.  (2023년 2월 기준이며 최신의 상한 요율을 확인하려면 공인중개사법 시행규칙 별표를 참고하면 된다.)

주택 중개보수 상한요율 (공인중개사법 시행규칙 별표1)

 

 

월세의 경우 상한

위의 주택의 경우에는 거래금액인 보증금 등을 기준으로 계산하지만 만약 보증금 이외에 차임 등이 있는 경우 월 단위의 차임액(월세액)에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산하여 거래금액을 계산한다. 

예를 들어 보증금 3000만 원에 월세 125만원을 기준으로 하면 보증금 3000만원에 월세 125만 원에 100을 곱한 금액 즉 12500만 원. 

1억 2천5백만 원 +3000만 원이 되어 1억 5천5백만 원이 거래금액이 되는 것이다. 

1억 5천5백만 원의 전세금액을 기준으로 하면 0.03%(천분의 3) 임으로 465,000원이 중개보수액(부동산 수수료)이 된다. 

공인중개사법 시행규칙 20조

 

 

오피스텔 등의 경우 상한

주택이 아닌 오피스텔 등의 경우에는 매매교환의 경우 1천 분의 5, 임대차 등의 경우에는 1천분의 4를 적용한다. 

다만 전용면적이 85제곱미터를 넘는 경우에는 거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개사와 서로 협의하여 결정하게 되어 있다. 

공인중개사법 시행규칙 20조

오피스텔 중개보수 요율

 

 

시도별 요율

위에서 설명한 중개보수액은 상한 요율이며 실제로는 공인중개사법 32조에 따라 시도별 조례에서 정한 금액을 기준으로 한다. 

시도별 금액은 국가법령정보센터 등에서 검색이 가능하며 지방자치단체 홈페이지 등에서도 확인할 수 있다. 

확인을 해보면 대부분 공인중개사법 시행규칙의 상한과 비슷한 것을 알 수 있다. 

 

경기도 주택 중개보수 등에 관한 조례

 

한도를 초과한 중개보수 요구

판례에 의하면 부동산수수료에 대하여 그 한도를 초과하여 받기로 한 중개수수료 약정의 효력은 강행규정으로 한 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효이다.라는 판결이 있다. 

강행규정의 상대되는 말은 임의규정인 데 임의규정은 당사자의 의사에 따라 규정이 달라질 수 있지만 강행규정은 의사 여하에 불문하고 적용되는 법을 강행규정이라고 한다. 

또한 이미 한도를 초과하여 지급한 수수료 또는 실비 등 또한 반환을 청구할 수 있다. 

 

 

중개보수 실비의 요율 및 한도액표 게시

 

사실 공인중개사들은 공인중개사법에 따라 해당 중개사무소 안의 보기 쉬운 곳에 중개보수 실비의 요율 및 한도액표를 게시하게 되어 있다. 

시도별 상한액 등을 찾아보지 않고 사실상 중개사무소 안에서 요율을 확인할 수 있는 것이다. 

과거 오피스텔 등을 이사하면서 방을 뺄 때 중개사가 상한보다 많은 수수료를 요구하여 상한표를 이야기하자 중개수수료를 수정해 준 적이 있다. 

 

공인중개사법 17조

공인중개사법 시행규칙 10조

 

 

좋은 중개사를 만날 수도 있지만 급하게 이사를 해야 하거나 부동산 물건이 특정 부동산에만 있다면 기본적인 임대차 지식은 필수이다.

또 과거 1년 전세계약을 맺고 나서 집주인이 아무 말 없으면 1년 더 살아야겠다고 생각하고 있었는 데 갑자기 집주인이 바뀌어서 집을 빼달라는 말에 1년 후에 또다시 부동산 수수료를 내면서 이사를 나왔던 기억이 있다.

하지만 임대차보호법에 의하면 임대차 기간을 1년으로 정한 경우에도 임차인은 1년 후 이사를 가고 싶으면 이사를 가면서 임차보증금을 돌려달라고 할 수도 있고, 계속 살고 싶으면 최소한 2년간은 임차 주택에서 살 수 있다. 하지만 반대로 임대인(집주인)은 1년을 임대차로 계약을 했더라도 1년을 주장할 수 없는 것이다. 

임대차보호법 제4조

또한 전세보증보험 또한 주의하여야 한다. 전세보증보험에 가입했다고 전세금을 무조건 보장받을 수는 없다. 만약 집주인이 사망한다면 보증보험에 가입해도 전세금을 돌려받기 까다로워진다. 

또한 확정일자 받기, 대출이 있는 집은 가급적 피하기 등 전세나 임대차 계약도 기본지식을 가지고 있어야 피 같은 나의 전세금을 지킬 수 있다.