주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF), 서울보증(SGI) 등에서는 전세보증금반환 보증을 제공하고 있다.
예기치 않은 사고 시에 나의 소중한 전세금을 보호하고자 보증보험에 가입하는 것인 데 이것을 가입했다고만 해서 나의 전세금이 무조건 보호되는 것일까?
최근 빌라왕이라는 사건으로 빌라 1100세대를 전세를 주고 주인이 되는 사람이 사망했다는 소식이 있었다. 전세금을 받은 진짜 빌라소유자가 누구인 지는 의문점이 들지만 기사에 따르면 세입자가 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증보험에 가입되어 있음에도 집주인이 사망하여 세입자들이 전세금을 돌려받지 못하고 있다는 내용이다.
그럼 집주인이 사망하면 전세보증금에 가입하여도 전세금을 돌려받기가 어렵다는 이유가 무엇일까.
주택도시보증공사의 안내에 의하면 보증금을 돌려받기 위해서는 전세계약 종료 2달 전 해지통보를 하여야 하며 임대인(집주인)이 응답이 없으면 내용증명을 보내야 한다고 한다. 내용증명이 반송이 되면 법원의 의사표시공시송달을 이용하여 법원으로부터 효력발생 통지문을 받아 절차를 진행해야 한다고 한다. 하지만 이때 임대인(집주인)이 사망이 확인된 경우라면 임대인의 상속인이 결정되고 상속이 이루어진 후 상속 등기완료 후 절차가 이행된다고 한다. 이 또한 상속예정자들이 상속포기를 하게 되면 상속재산 관리인 선임 후 해지 절차를 진행하게 된다.
상속자가 나타나지 않으면 상속인을 임차인이 직접 찾아서 임차인이 임대인에게 해지통지를 하는 것처럼 상속 예정자에게 직접 해지 통지를 하여야 한다고 한다.
그러니 만약 이번 빌라왕 사건처럼 주택, 빌라 등의 가격이 전세금보다 떨어진 상황에서 고의이던 우연이던 집주인이 사망하게 되고 상속인을 찾지 못하면 전세금을 돌려받기가 어려운 것이다.
해지통지 등, 상속인을 찾는 것 등 또한 주택도시보증공사에서 해주는 것이 아니라 임차인이 직접 해야 하니 보증금을 돌려받지 못하는 상황에서 여러 가지 복잡한 절차도 직접 수행해야 한다.
게다가 주택도시보증공사에서는 전세보증금을 보증하는 최대 금액을 정할 때 전세보증금과 선순위 채권(은행융자 등)을 합한 금액이 주택가격을 넘지 않게 하고 있는 데 이 주택가격을 정하는 데 있어서 아파트의 경우에는 KB시세를 이용하지만
오피스텔, 단독주택, 다가구의 경우에는 공시가격의 150% 까지 계산하여 보증을 서주고 있다.
즉 오피스텔 공시가격이 1억이라하면 계산되로라면 1억 5천만 원까지 보증을 해주는 것이다. 물론 실거래가가 공시가격보다는 조금 높을 수는 있겠지만 전세보증보험을 믿고 1억짜리 오피스텔에 1억 5천만 원에 전세를 들어간 경우에 집주인이 사망하고 상속등기가 바로 되지 않으면 1억 5천만 원의 보증보험에 가입되어 있어도 전세금을 돌려받기가 어렵다는 이야기가 된다.
최근 국토교통부에서는 전세사기피해 방지방안이 나왔고 주택임대차보호법에서도 납세증명서 요구를 받은 임대인은 납세증명서를 제시하여야 한다는 일부개정안도 있지만 임대인의 사망 시에는 전세보증보험에 가입되어 있더라도 전세금을 쉽게 돌려받을 수 있는 방법에 대한 해결책은 없어 보인다.
게다가 전세입주 시 확정일자를 받았더라도 전입신고 후 1일 후부터 대항력이 생기는 기존의 주택임대차보호법으로 인해 전입신고 후 1일의 공백이 생긴다.
최근 민주당 의원이 발의한 「주택임대차보호법」 개정안은 전입신고 즉시 제삼자에 대한 대항력을 갖추고 임대차계약증서에 확정일자를 받으면, 임대차 보증금채권에 대한 임차인의 우선변제권을 인정하도록 되어 있지만 통과 여부는 미지수이다.
전세사기 피해방지방안에는 공시가 적용을 기존 150%에서 140%로 낮출 계획이라고 하지만 실행이 된다고 해도 공시가격보다 더 높은 금액을 보증보험에서 보증을 서주겠다는 것은 마찬가지이다.
매도인 사망 시에는 돌려받기 어려운 전세금을 임차임으로 하여금 주택도시공사의 전세보증보험이라는 이름으로 오히려 전세금이 보장될 것이라는 안도감을 주고 전세가격의 상승에 불을 붙이는 것일 수도 있을 것이다.
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