깡통, 바가지전세를 피하는 기본지식(대항력과 확정일자)

과거에 전세가격이 상승하던 때 서울 오피스텔 전세만기 후 가지고 있던 전세금에 맞춰 당시 박촌동에 전세 아파트를 구하러 다녔다. 

사회에서 직장생활도 2-3년 했었고 부부가 함께 부동산을 방문하여 별 다른 긴장없이 가격에 맞는 좋은 신축 아파트 전세를 보러 다녔었다. 

 

박촌동 부동산에 인상 좋은 아주머니가 계셨었다. 자신도 당시 자식이 셋이나 있다고 하셨다. 우리가 신혼부부라 젊고 인상도 좋다고 덕담도 건네주고 받으며 아주머니가 집주인 남편이 경찰이라고 해서 융자가 있지만 당시 전세가가 2억 정도였으니 5천만 원 싸게 들어갈 수 있고 집주인도 젊은 부부라고 하며 무엇보다 공무원이니 걱정할 것 없다고 했다. (사실 입주 후에도 인사도 하며 지냈다.) 

당시 매매가가 약 2억 3천만원이였던 아파트에 등기부등본을 보니 은행에서 채권 최고액 8천만 원인 집에 전세 1억 5천에 전세를 들어갔다.

1억 5천만원 플러스 8천만 원은 2억 3천만 원..

 

여기까지 읽어보고 그럴수도 있다고 생각이 든다면 , 혹은 전입신고하고 확정일자 받으면 문제없을 것이라는 생각이 조금이라도 든다면 이 글을 꼭 끝까지 읽어보시길 바란다. 이런 걸 바가지 전세라고 한다. 

 

공인중개사라는 사람이 꼭 시세에 맞는 물건을 소개해준다는 보장은 없다. 임차인이 신혼부부라고 손에 갓난아이를 안고 왔다고, 웃으면서 미소를 보낸다 해서 , 공손하게 대한다고 해서 내가 모르는 호구지식을 바로잡아주지 않는다. 바가지를 쓰고 전세를 들어간 후 후회해봐야 내가 사인한 이상 법적으로 문제 될 것도 없고 나중에 부동산 아줌마에게 어떻게 그럴 수 있으시냐라고 해봐야 나만 바보였다고 인정하는 것이다. 

 

 

깡통전세, 바가지 전세

 

무엇을 깡통 전세, 바가지 전세라고 하는 것인가?

3억 짜리 집을 이보다 더 비싼 3억 2천만 원에 전세를 들어간 것만이 바가지 전세가 아니다. 

3억짜리 집을 2억 8천만 원에 가도 바가지 전세가 될 수 있다. 특히 집 값이 하락하는 이러한 시기에는 더욱더 그러하다. 

 

통상 집주인이 돈이 많을까, 전세금을 가지고 있는 세입자가 돈이 더 많을까? 집주인은 나보다 돈이 더 없을 수도 있다.

집이야 한 채 더 있을지 몰라도 나보다 더 빚이 더 많은 사람일 수도 있고 문제가 생기면 나에게 전세금을 돌려주지 못할 상황에 있는 사람일 수도 있는 것이다. 사실 전세제도라는 것이 어떻게 보면 집값을 올리고 집주인만 좋은 일 시켜주는 것일 수도 있다. 

3억짜리 집에 2억 5천만원을 들고 전세를 들어가면 집주인은 5천만 원만 들고 있어도 집주인이 되는 것이고 내가 2억 5천만 원을 집주인에게 빌려주면서 집값이 오르면 집주인은 시세차익을 봐서 좋지만 나는 같은 집을 또 전세를 주고 살려면 더 많은 돈을 준비해 와야 한다. 

 

요즘과 같이 집값이 하락하는 때에는 3억짜리 집에 나의 전세금이 2억 5천만원 들어갔고 집주인 돈이 5천만 원 들어갔는 데 만약 집값이 2억으로 하락한다면 집주인은 나에게 돌려줄 2억을 다른 곳에 이미 써버린 경우(다른 곳에 다시 갭투자 등) 다른 전세임차인을 구하지 못한다면 최악의 경우 집이 경매에 넘겨야 되고 경매에서는 그 문제의 집을 팔아 집값에 잘해봐야 7~80%의 가격으로 집을 처분하게 되고 그 처분받은 돈을 나에게 주게 되는 것이다. 

그나마 융자가 없는 집은 경매에서 받은 돈을 전세금 회수로 충당이 되지만 나의 사례와 같이 매매가 2억 3천만원 집에 융자 8천만원, 전세 1억 5천만 원으로 들어간 경우 만약 집주인이 전세금 1억 5천만 원을 딴 데다 쓰고 집값이 2억으로 떨어진 후 새로운 세입자도 못 구한다면 (이 경우에는 바가지 전세라 1억 5천에 세입자가 들어올 리가 없다.) 집이 경매에 넘어가게 되고 집은 2억 3천만 원의 집이 경매에 넘어가 운 좋게 80%에 낙찰이 돼도 약 1억 8천만 원에 팔릴 테고 이 중 은행 융자가 1순위임으로 8천만 원은 은행이 가져가고 나는 나머지 남은 1억밖에 받지를 못한다.

(사실 1억 도 못 받는다. 은행에서 경매 실행해서 경락대금에서 경매집행비용, 필요비, 유익비, 세금 등을 빼야 하기 때문이다. )

 

그렇다. 처음 박촌동 이야기에서 그 인상좋은 공인중개사 아주머니가 나에게 바가지를 씌운 것이다. 

경찰부부께서 중개사 아주머니에게 웃돈을 주었는 지는 모르겠지만 1억에 전세를 들어가도 쉬원찮을 집에 5천만 원을 보너스로 내가 무이자로 위험 부담까지 않으면서 부동산 투기에 자금을 내어준 것이다.

나는 당시 융자 없는 같은 아파트 전세 시세가 2억정도 하였으니 더 싸게 간다고만 생각했던 것이다. 

(매매가 2억 3천만원에 전세 2억 도 사실 안전하지는 않은 금액이나 당시에는 매매가 대비 전세 시세가 높았다.)   

(경찰을 비하하는 의미가 아니고 집주인이 누 구던 간에 안심하면 안 된다는 말을 하고 싶은 것이다. 문제가 된다면 글을 수정할 수도 있지만 당시 등기부등본을 띄어보면 집주인이 누군지도 알 수 있다. 다만 집주인의 경찰 신분증을 보지는 못했고 부동산 아주머니가 집주인이 경찰이라고 했으며 전세 후 경찰이라고 하는 경찰부부가 집에 찾아와 인사를 했었다. )

 

 

집 매매가의 80% - 은행융자금 - 나의 전세금   

 

이렇게 보면 무슨 일이 생겨 집이 경매에 넘어갔을 때 집 값에 7~80% 가격이 경락대금으로 책정된다는 것을 기준으로 통상적인 나의 안전한 전세금을 계산해볼 수 있다. 융자가 있는 집에 전세를 들어가게 되면 1순위의 은행 융자금은 집이 경매에 넘어가면 집 값에 7~80%(운 좋으면)로 책정이 될 것이고 그 돈으로 우선 2순위의 은행 빚을 갚고 나머지 금액이 나에게 들어오는 것이다. 

여기에 경매집행비용 등도 빠짐으로 매매가와 전세가의 차이는 갭이 클수록 나에게 유리하고 갭이 없거나 작은 집은 전세금을 잃을 위험성이 있다. 

1번 근저당권의 우선변제 판례

 

물론 집값이 상승하면 나의 전세금은 안전하겠지만 집값이 하락하면 임차인만 손해를 보는 것이다. 

즉 집주인은 조금의 돈만 들여 갭투자를 하는 것이고 집값이 오르면 집주인은 돈벌어서 좋고 집 값이 내려서 대출금을 못 갚을 경우 양심 없는 집주인은 집 값이 많이 하락한다면 받은 전세금 들고 그냥 나 몰라라 하고 집을 경매에 넘기면 그만인 것이다. 

 

결국 전세제도라는 것은 어떻게 보면 전세금과 매매금의 차이가 작은 상황에서는 집주인에게만 좋은 것이고 임차인(전세사는 사람)은 집 값이 오르면 기회를 놓쳐서 손해, 집 값이 떨어지면 내 전세금 못 돌려받을까 조마조마 만 하게 된다. 

 

그럴 바에 전세금과 집값에 차이가 없다면 차라리 집을 사는 게 유리하다고 생각된다.

지금은 집 값하락시에 집을 산다는 말은 조심스럽지만 집 값과 비슷한 비싼 전세를 주고 집값이 떨어질까봐 전세를 들어간다는 것은 집주인에게 집값 떨어져도 최소의 금액을 확보해주는 것밖에 의미가 없다. 집 값이 많이 떨어지면 집주인도 내가 받은 전세금 들고 나 몰라라 할 수 있기 때문에 집주인에게만 좋은 보험 격인 것이다. 

게대가 여기에 융자까지 있는 집에 전세로  들어가면(들어가주면😳) 말 그대로 집주인 큰돈 안 들이고 부동산 투기시켜주는 과거의 필자와 같은 바보가 되는 것이다. 

 

지금과 같은 하락장, 고금리에도 마찬가지이다. 

전세 살고 있는 사람은 자기 전세금 못 돌려 받을까 조마조마해야 하고 그나마 양심이 있는 집주인이야 임차인 전세금 돌려주려고 집을 빨리 매매라도 해보고 임차인에게 이자라도 지급하려하지, 이대로 집 값이 받은 전세금보다 더 많이 떨어지면 집주인 입장에서는 집값을 전세금으로 퉁치고 경매에 넘겨버릴 수도 있는 것이다. 

 

여하튼 사정으로 인해 전세를 꼭 받아야 한다면 신혼부부전세대출, 디딤돌 대출, 주택도시기금에서 제공하는 전세대출 등이 있음으로 사회초년생이나 신혼부부라면 비교적 저금리로 전세대출을 받을 수는 있다.

 

전입신고와 대항력 

 

어쨋든 전세를 구했다면 전입신고와 확정일자를 받아야 한다. 전입신고는 대항력을 위해서 하는 것이다. 
대항력은 집주인이 바뀌어서 집 나가라고 해도 정당한 임차권을 근거로 계약기간만큼 살 수 있다는 것이다.

집주인이 임차권 등기를 해줄리는 만무하니 나라에서 이 주임법(주택임대차보호법)을 만들어 보호해 주는 것이다.

전입신고를 한 것이 주민등록이 된 것으로 보고 전입신고를 할 때 주의해야 할 점은 전입신고 주소의 기재가 정확해야 한다는 것이다.

판례는 공무원의 실수로 잘못입력이 된 것이 아닌 이상 잘못된 주소의 기재로 대항력을 인정해주지 않는다고 한다

하지만 대항력만으로는 집이 경매에 넘어갔을 때 나의 전세금을 보호하지 못한다. 게다가 전입신고를 한 그다음 날부터 효력이 생김으로 전입신고를 한 당일 날 집주인이 대출을 받으면 문제가 생긴다. 

 

최근에는 계약시 아예 작정하고 집주인 신분증을 위조하여 집주인 은행계좌까지 가짜 신분증으로 만들어서 임차인 보증금을 꿀꺽하는 사례도 있다고 하니 도대체 누굴 믿고 전세계약을 하나 싶기도 하다. 

 

전입신고 후 바로 확정일자 받기 

 

그럼 일단 전입신고 (주민등록)으로 대항력을 갖추었다면 확정일자 신고를 하러 간다. 
확정일자는 왜 하는가? 보증금의 회수를 위해서 한다. 

확정일자를 받아야 집이 경매 또는 공매에 넘어가도 경매대금 등에서 보증금을 변제 받을 권리가 생긴다고 한다. 
이것을 우선변제권이라고 하는 데 그럼 이 우선변제권이라는 것은 법에서 나와있는 것처럼 대항요건과 확정일자를 갖추어도 하루의 공백이 생긴다.  (주택임대차보호법 제3조 1항)

 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

대항력(전입신고)와 확정일자를 갖추어야 보증금 변제권리가 생긴다. (임대차보호법)

예를 들어 인도(이사)와 주민등록(전입신고)을 마치고 당일 확정일자를 받고 나서 같은 당일 날 만약 집주인이 은행가서 집을 담보로 융자를 받으면 임차인의 우선변제권은 대항력과 확정일자를 요구하는 데 대항력 자체가 전입신고 다음 날부터 효력이 생기기 때문에 하루의 공간이 생긴다. 원칙적으로 확정일자 받고도 하루는 안심하면 안 된다. (이는 곧 법을 고친다고 하는 데 아직까지는 이게 현실이다.)

확정일자를 아무리 빨리 받아봐야 전입신고 다음 날부터 효력이 생김으로 전입신고 후에 다음 날까지는 안심하면 안 된다. 

 

소액 임차인제도 

 

다만 집이 경매에 넘어가더라도 소액에 한하여 선순위의 은행융자금보다 먼저 보증금이 보장되는 경우가 있다.

그것이 바로 소액임차인제도인 데 이 또한 보증금이 일정금액 이하인 경우에 한하여 일정금액만 보장이 된다. 예를 들면 김포시의 경우 보증금이 1억 3천만원 이하인 경우에 한하여 4천300만 원까지는 보호를 해주는 것이다. 

쉽게 말해 김포의 경우 보증금이 1억 3천만원 이하의 계약을 실수로 융자가 있는 집에 들어가 집이 경매에 넘어가도 4천300만 원까지는 보호해준다는 것이다.  융자 있는 집에 잘못 들어가면 소액이라 할지라도 나머지 8700만 원은 그냥 날리는 것이다.  

 

이런 것을 보면 더더욱 전세에 살 이유는 없는 것 같다. 그렇다고 하락장에 고금리 시대에 집을 구매하기는 어렵지만 

전세제도라는 것 자체가 집 값이 떨어지면 전세금 못 돌려 받을까 후덜덜. 집 값 올라가면 배 아파서 후덜덜. 

집 값에 대한 확신이 없어서 혹은 큰 빚을 내면서 집을 매매하기가 두려워서 전세로 이사를 많이 다녔지만 

실상은 결국 전세금을 내는 자가 더 많은 리스크를 떠 앉고 있는 것 같다. 

 

나라에서는 이러한 전세금을 보호해주기 위해 주택도시보증공사, 서울보증공사 (SGI), 한국주택금융공사 등에서 전세금을 보증해주거나 세입자가 전세금을 잃지 않게 보증을 서주기도 한다. 하지만 이런 전세금 보증제도가 전셋집을 찾는 사람에게는 안전장치가 될 수 있지만 한편으로는 세입자의 전세금을 이용하여 부동산 투기와 갭투자를 조장하는 면도 없지 않은 것 같다.

 

당시 그 돈이면 대출을 일으켜 집을 구매해도 됬었는 데 신혼부부대출제도나 디딤돌 대출, 등을 몰라서 바가지 전세를 들어간 나의 서러운 기억이 든다.

인상만 좋은 공인중개사에게 모든 것을 맡기지 말고 전세 계약 전에 꼭 주택임대차보호법이나 알기 쉬운 생활법령 주택임대차편을 꼭 읽어보고 전세를 들어가더라도 최소한 바가지는 쓰지 않아야겠다. 

[pdf]주택임대차.pdf

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주택임대차보호법(법률)(제17363호)(20201210).pdf

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