양도소득세의 개요 (소득세법)

소득세법에서 말하는 소득은 종합소득(이자, 배당, 사업, 근로, 연금, 기타 소득)과 퇴직소득, 그리고 양도소득으로 구분한다. 

따라서 양도소득세에 관한 내용도 소득세법에 있고

소득세법에서 “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다.

 

양도소득세에 관한 소득세법에 관한 사항은 너무 많아서 이 집을 팔 때 양도소득세가 얼마 나오냐라고 한다면 같은 집이라 할 지라도 개인에 따라 모두 다를 것이다.

큰 계산구조는 취득가액(산 가격)에서 양도가액(판 가격)과 필요경비 항목을 뺀 금액을 양도차익이라고 하고 

이 양도차익에서 주택을 오래보유한 만큼 세금을 빼주고(장기보유 특별공제)

이렇게 나온 과세표준 금액에 6~45%의 세율을 적용하여 양도소득세 세액이 계산된다.

 

 

양도소득금액 

양도소득세를 계산과정에서 여러 가지 용어가 나오는 데 위의 표를 참조하면

양도소득금액이라는 것을 먼저 구하면 된다. 쉽게 말해 판 가격에서 산 가격과 필요경비 등을 뺀 금액을 집을 팔아 남은 금액이라고 하면 

그 금액에서 집을 보유한 만큼 더 세금을 감면한 후 세율을 적용하는 것이다. 

 

양도가액[양도소득의 총수입금액 (집을 판 가격)] - 필요경비(취득가액[산 가격]도 필요경비에 포함됨) = 양도차익 이 되고

여기서 장기보유 특별공제를 빼주면 양도소득금액이 된다. 

 

필요경비 : 취득가액, 자본적 지출액, 양도비 등

주택의 양도가액은 양도 당시의 양도자와 양수자 간의 실지거래가액에 따른다.

소득세법 95조 양도소득금액

 

 

장기보유 특별공제 

소득세법 95조 2항

주택 장기보유 시 양도소득금액 계산 시 양도차익을 일정 부분 공제하여 주는 것을 장기보유 특별공제라고 하며 소득세법 95조에 따라

주택 및 조합 입주권을 3년 이상 보유하고 양도하는 경우 보유기간, 거주기간별 공제율을 곱하여 장기보유 특별 공액을 계산한다. 

소득세법 95조의 표에 따르며 일반 장기보유 공제율과 1세대 1 주택시 1세대 1주택의 장기보유 특별공제율을 적용할 수 있으며

1세대 1주택 장기보유특별공제율 적용 시에는 양도차익에 보유기간에 따른 공제율을 곱하여 계산한 금액과,

거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산하여 적용한다. (보유기간 공제율 + 거주기간 공제율) 

소득세법 95조에 따른 장기보유특별공제율

장기보유특별공제액 계산

 

양도소득세 기본공제 금액

정리하면 판가 격에서 산 가격과 필요경비를 빼고 여기서 또 장기보유 특별공제를 적용해주면 양도소득금액이 된다. 

이 양도소득금액에서 다시 기본공제라는 것을 해준다. 

기본공제 금액은 250만 원이며 계산된 양도소득금액에서 250만 원을 빼주면 비로소 과세표준이 나온다. 

이 과세표준에 세율을 적용해주면 양도소득세 산출세액이 나오게 된다. 

 

양도가액(판가 격) - 취득가액(산 가격) - 필요경비 = 양도차익
양도차익 - 장기보유 특별공제 = 양도소득금액 

 

소득세법 103조 양도소득 기본공제

 

양도소득세의 세율

 

계산된 과세표준에 다음의 양도소득세 세율을 적용한다. 

양도소득세 세율은 토지와 건물 등의 경우 소득세법 55조를 적용한다.

소득세법 55조는 종합소득에 대한 소득세율을 말하며 근로자의 연말정산 세율이기도 하다. 

소득세법 55조 세율

소득세법 104조 양도소득세의 세율

소득세법 104조에서 94조 제1항 1호, 2호란

토지 또는 건물의 양도로 발생하는 소득과 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득을 말한다.

그러나 주택 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우에는 40%, 보유기간이 1년 미만인 경우에는 50%의 세율을 적용한다. 

이렇게 계산된 산출세액에 세액공제, 가산세 등을 적용하면 최종 납부할 세액이 되고

1세대 1 주택인 경우에는 소득세법 시행령 154조에 따라 비과세 요건을 충족시 양도소득세를 부과하지 않는다. 

 

비과세 1세대 1주택 요건은 여러 가지가 있으나 보유기간이 2년 이상이고 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 보유기간 중 거주기간 2년도 충족을 해야 한다.