임대차 특약모음집

 

임대차 특약모음집

 

 

― 전세·월세 계약에서 임차인이 반드시 지켜야 할 보증금 보호 특약 정리

 

전·월세 계약에서 가장 중요한 것은 단 하나입니다.

**“계약이 끝났을 때, 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는가”**입니다.

 

계약서의 기본 조항만으로는

임대인의 채무 증가, 경매, 전입 문제, 반환 지연과 같은 현실적인 위험을 막기 어렵습니다.

그래서 실무에서는 반드시 특약을 통해 임차인을 보호합니다.

 

아래는 보증금 반환 리스크를 실질적으로 줄여주는 핵심 특약들과

그 의미를 정리한 임대차 특약모음집입니다.

 

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1. 추가 근저당·권리변동 금지 특약

 

 

(임대인의 추가 대출 방지)

 

임대차 기간 중 임대인이 추가 대출을 받거나

가압류·가처분 등이 설정되면,

임차인의 보증금은 순식간에 후순위로 밀릴 수 있습니다.

 

이를 막기 위한 가장 기본적이고 중요한 특약입니다.

 

특약 문구

 

임대인은 본 계약 기간 동안 현재 등기부등본상 기재된 권리관계 외에 추가 근저당권 설정, 가압류, 가처분, 담보권 설정 등 임차인의 보증금 회수에 영향을 미칠 수 있는 일체의 권리변동을 하지 않는다. 이를 위반할 경우 임차인은 즉시 계약을 해지할 수 있으며, 임대인은 즉시 보증금 전액을 반환한다.

 

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2. 보증금 반환 시점 및 지연손해금 특약

 

 

(보증금 반환을 미루지 못하게 하는 장치)

 

“임대차 종료 시 반환”이라는 문구만으로는

임대인이 반환을 미루는 상황을 막기 어렵습니다.

 

반환 시점과 지연 책임을 명확히 하는 특약이 필요합니다.

 

특약 문구

 

임대차 종료 시 임대인은 종료일 당일 또는 임차인의 목적물 명도와 동시에 보증금 전액을 반환한다. 이를 지체할 경우 반환 완료 시까지 연 ○%의 지연손해금을 지급한다.

 

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3. 입주 전 등기부 변동 시 계약 해지 특약

 

 

(계약 후 입주 전 리스크 차단)

 

계약은 했지만 입주 전까지 시간이 남아 있는 경우,

그 사이 임대인의 사정으로 등기부 권리관계가 바뀌는 사고가 발생할 수 있습니다.

 

이를 대비한 안전장치입니다.

 

특약 문구

 

본 계약 체결일 이후 입주일 전까지 등기부등본상 권리관계에 변동이 발생할 경우, 임차인은 계약을 해지할 수 있으며 임대인은 계약금 및 기지급 금원을 즉시 반환한다.

 

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4. 특약 우선 적용 조항

 

 

(분쟁 시 특약의 효력을 확실히)

 

특약을 넣었더라도

“표준계약서 조항이 우선”이라는 다툼을 막기 위해

우선 적용 문구를 반드시 둡니다.

 

특약 문구

 

본 특약사항은 본 계약의 다른 조항에 우선하여 적용한다.

 

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5. 전입세대 존재 시 잔금 지급 거절 특약

 

 

(이중 전입·선순위 임차인 위험 방지)

 

전 세입자가 전출하지 않았는데 잔금을 지급하면

새 임차인은 대항력 자체가 무너질 수 있습니다.

 

잔금일 기준 확인을 명확히 하는 특약입니다.

 

특약 문구

 

잔금일 기준 전입세대열람원상 전입세대가 존재할 경우, 임차인은 잔금 지급을 거절할 수 있다.

 

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6. 전입신고·확정일자 협조 특약

 

 

(대항력·우선변제권 분쟁 예방)

 

전입신고와 확정일자는 임차인의 권리이지만,

분쟁이 생기면 임대인이 이를 부인하는 경우가 실제로 존재합니다.

 

사전 차단용 특약입니다.

 

특약 문구

 

임대인은 임차인의 전입신고 및 확정일자 부여에 대하여 이의를 제기하지 아니하며 이에 협조한다.

 

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7. 경매·공매 발생 시 즉시 해지 특약

 

 

(최악의 상황에서 빠져나올 수 있는 출구)

 

임대차 기간 중 주택이 경매·공매로 넘어가면

임차인은 심각한 보증금 위험에 놓입니다.

 

즉시 계약 해지권을 명시해 두는 것이 중요합니다.

 

특약 문구

 

임대차 기간 중 목적물에 대하여 경매 또는 공매 절차가 개시될 경우, 임차인은 즉시 본 계약을 해지할 수 있으며 임대인은 보증금을 즉시 반환한다.

 

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8. 보증금 반환보증보험 협조 특약

 

 

(최우선변제권 + 최종 안전망)

 

최우선변제권은 금액 한도가 있는 최소 보호장치에 불과합니다.

보증금을 온전히 지키기 위해서는

HUG 또는 SGI 보증보험이 사실상 최종 안전망입니다.

 

특약 문구

 

임대인은 임차인의 요청이 있을 경우 주택도시보증공사(HUG) 또는 SGI서울보증의 임대보증금 반환보증 가입에 협조한다.

 

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마무리

 

임대차 계약은

“문제가 없을 때는 아무 일도 없지만,

문제가 생기면 계약서 한 줄이 수천만 원을 가릅니다.”

 

위 특약들은

과도한 요구가 아니라 실무에서 임차인을 보호하기 위한 최소한의 안전장치입니다.

 

이 글이

전·월세 계약을 준비하는 분들께

조용하지만 강한 기준표가 되기를 바랍니다.