1주택 비과세인 줄 알았다가 세금 폭탄 맞는 7가지 사례

[양도세 주의보] "설마 내가?"


안녕하세요! 오늘은 내 집 한 채만 있어도 안심할 수 없는 **'1세대 1주택 비과세'**의 함정에 대해 알아보겠습니다.
유튜브 채널 **[세금 아는형]**의 국세청 출신 세무사가 전해주는 실제 사례들을 바탕으로, 평생 모은 재산을 세금으로 날리지 않기 위해 반드시 체크해야 할 7가지를 정리해 드립니다.
1. 1세대 1주택 비과세, 기본부터 알자
양도소득세 비과세를 받으려면 기본적으로 1세대가 1주택을 2년 이상 보유해야 합니다. (취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주 요건도 필수!) 양도가액 12억 원 이하까지는 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 하지만 이 '당연한' 요건이 깨지는 순간 수억 원의 세금이 발생합니다.
2. 비과세가 날아가는 실전 사례 7가지
① 결혼 안 한 자녀의 주택 (세대 분리 미흡)
70대 어머니가 집을 팔 때, 같이 살던 40대 딸이 별도의 주택을 소유하고 있었습니다. 성인이라 괜찮을 줄 알았지만, 주민등록상 같은 세대면 '1세대 2주택'이 됩니다. 결국 2억 원의 세금을 추징당했습니다.
② 서류상으로만 주소 옮긴 아들 (위장 전입)
양도 직전 아들의 주소를 옮겼지만, 국세청은 교통카드·신용카드 내역, 통신사 기지국 위치까지 조사합니다. 실제로 같이 살았다는 사실이 밝혀지면서 3억 원의 세금이 부과되었습니다.
③ "오피스텔은 주택 아니지 않나요?"
월세 50만 원을 받던 오피스텔을 업무용으로 생각하고 아파트를 비과세로 신고한 사례입니다. 하지만 세입자가 실제로 거주하고 있다면 주택으로 간주됩니다. 이 오피스텔 하나 때문에 4억 원의 세금을 냈습니다.
④ 월세 20만 원 옥탑방의 배신
3층짜리 다가구 주택 옥상에 옥탑방을 만들어 주거용으로 임대하면, 건물 전체가 '다세대 주택'으로 분류될 수 있습니다. 이 경우 건물 전체 비과세가 불가능해져 무려 5억 원이 추징되었습니다.
⑤ 잊고 있었던 시골 농가 주택
강남 아파트를 팔면서 시골에 있는 월세 10만 원짜리 농가 주택을 빠뜨린 사례입니다. 사람이 안 산다고 주장했지만, 전기·수도 사용 내역 조사를 통해 실거주가 확인되어 5억 원의 폭탄을 맞았습니다.
⑥ 배우자가 몰래(?) 가진 입주권·분양권
본인 주택만 생각하고 배우자가 가진 재개발 입주권이나 분양권을 간과하는 경우가 많습니다. 입주권과 분양권도 주택 수 산정에 포함되므로 반드시 확인해야 합니다.
⑦ 조정대상지역 거주 요건 착각
가장 많이 실수하는 부분입니다. 비과세 요건 중 거주 요건은 '양도 당시'가 아니라 '취득 당시' 해당 지역이 조정대상지역이었는지를 기준으로 합니다. 취득 시점에 조정지역이었다면 나중에 해제되어도 2년 거주를 해야 비과세가 됩니다.
3. 거주하기 힘들다면? '상생 임대인' 제도를 활용하세요!
실거주 요건을 채우기 어려운 상황이라면 '상생 임대 주택' 요건을 체크해보세요. 임대료 인상폭을 5% 이내로 유지하는 등 일정 요건을 갖추면 실제 거주하지 않아도 2년 거주를 인정받을 수 있습니다.
4. 블로그 주인의 한마디 (결론)
양도세 비과세는 '당연한 권리'가 아니라 '입증해야 하는 혜택'입니다. 집을 팔기 전 반드시 아래 4가지를 체크하세요!
* 주민등록 등본/초본상 세대원 전원의 주택 수 확인
* 오피스텔, 농가 주택, 입주권, 분양권 소유 여부 확인
* 다가구 주택의 경우 옥탑방 사용 현황 확인
* 취득 당시 조정대상지역 여부 확인
세금은 아는 만큼 지킬 수 있습니다. 더 자세한 내용은 아래 영상에서 확인해 보세요!
📺 관련 영상 확인하기: 세금 아는형 - 1세대 1주택 비과세 안되는 7가지 사례
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