신탁을 이용한 신종 전세사기

 

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🧨 신탁을 이용한 신종 전세사기 주의보!

 
모르고 계약하면 보증금 그대로 날릴 수도?!
 
최근 부동산 시장에서 ‘신탁’을 악용한 신종 전세사기 수법이 기승을 부리고 있어요. 기존의 깡통전세, 대리계약을 넘어서, 법적으로도 복잡하고 일반인들이 파악하기 어려운 ‘신탁’ 구조를 이용해 전세금을 가로채는 사례가 늘고 있습니다.
 
오늘은 이 신탁을 활용한 전세사기 수법이 어떻게 이루어지는지, 실제 사건 사례, 그리고 우리가 반드시 주의해야 할 점들을 정리해드릴게요.
 

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🔍 신탁을 이용한 전세사기, 어떻게 이루어질까?

 
먼저 ‘신탁’이란, 부동산 소유자가 자산을 신탁회사에 맡기고, 대신 신탁회사가 관리 및 처분권을 가지는 구조를 말합니다. 원래는 부동산을 안전하게 관리하고, 상속 문제나 개발 목적으로 많이 활용돼요.
 
하지만 이 구조를 악용한 사기 수법은 다음과 같습니다:
 

1. 신탁된 부동산을 ‘자기 소유’인 것처럼 속임
   • 사기범은 해당 부동산을 신탁회사에 맡긴 후에도 본인이 주인인 것처럼 임차인에게 접근합니다.
2. 신탁원부에 ‘전세 계약 금지’ 조항이 있어도 계약 진행
   • 신탁계약상 해당 부동산은 신탁회사의 동의 없이 전세계약이 불가능한데, 이를 숨기고 계약을 체결합니다.
3. 전세보증금을 받은 후 잠적
   • 임차인이 계약하고 입주한 뒤, 보증금을 가지고 잠적하거나, 이미 근저당이 잡혀 보증금을 돌려받기 어려운 상황이 발생합니다.

 

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🧠 실제 사례: 2024년 말 서울 강서구 오피스텔 사기 사건

 

• 피해자는 신탁된 오피스텔에 전세로 입주.
• 계약 당시 등기부등본에는 소유자 이름이 있었지만, 신탁원부에 ‘전세금 설정 금지’ 문구가 있었음.
• 신탁회사 동의 없이 체결된 계약은 법적으로 무효 처리되어 보증금 1억 2천만 원을 전액 손해.
• 이 사기범은 같은 방식으로 수십 명에게 수십억 원대의 보증금을 편취한 것으로 밝혀졌습니다.

 

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⚠️ 신탁을 활용한 전세사기, 이렇게 막자!

 
✅ 등기부등본 + 신탁원부 확인은 필수!
등기부등본만 보고 소유자 확인하지 마세요. 반드시 **‘신탁원부’**를 떼어 확인해야 합니다. (등기소나 인터넷등기소에서 확인 가능)
 
✅ 신탁회사 동의 여부 확인
신탁된 부동산은 전세계약 시 반드시 신탁회사의 동의가 필요합니다. 동의서 없으면 계약은 무효예요!
 
✅ 전세보증금 반환보증 가입
보증보험 가입 여부를 꼭 확인하세요. 신탁부동산일 경우 가입이 어려울 수도 있으니, 가입 가능 여부도 체크해야 합니다.
 
✅ 부동산 중개업소 선택도 신중히
믿을 수 있는 공인중개사를 통해 계약하고, 공인중개사도 신탁 여부를 명확히 안내했는지 확인하세요.
 

 

 
부동산은 언제나 신중함이 생명입니다.
특히 신탁 구조처럼 법적으로 복잡한 구조를 악용한 전세사기는, 단 한 번의 방심으로 평생 모은 전 재산을 날릴 수도 있어요.
 
계약 전에는 반드시 서류를 직접 확인하고, 모르면 전문가나 법률상담을 통해 검토해보시길 추천드려요.
 
 

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🔎 신탁부동산의 등기 확인 방법

 
전세계약을 앞두고 등기부등본만 확인하는 경우가 많지만, 신탁이 설정되어 있는 경우라면 신탁원부까지 반드시 확인해야 합니다.
 
✅ 등기부등본 상 ‘신탁’ 표시 확인
 

• 등기부등본의 ‘갑구’나 ‘을구’ 항목에서 신탁원부 존재 여부가 표기됩니다.
• 보통은 ‘신탁원부 참조’ 또는 ‘신탁등기’라는 문구가 등장합니다.

 
✅ 인터넷등기소에서 신탁원부 열람 방법
 

1. 인터넷등기소 접속
2. ‘열람하기’ → ‘부동산 등기’ → ‘신탁원부’ 선택
3. 주소 입력 후 해당 부동산의 신탁원부 발급

 
📌 신탁원부에는 ‘전세계약 금지 조항’이나 ‘신탁회사의 동의 없이는 무효’라는 조항이 명확히 기재되어 있으니 꼭 확인하세요.
 

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🧑‍⚖️ 법률 전문가들의 조언

 

“신탁된 부동산은 소유자와 계약했더라도, 신탁회사의 동의가 없으면 무효입니다. 보증금 반환 청구 소송 시에도 임차인이 불리할 수밖에 없어요.”

— 부동산 전문 변호사 김OO

 

“피해 발생 후에는 보증보험 가입 여부가 가장 중요합니다. 가입이 되어 있으면 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증을 통해 일부라도 보상받을 수 있습니다.”

— 손해사정사 정OO

 

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📉 또 다른 피해 사례 (2025년 초 기준)

 
 

📍 부산 해운대 사례

 

• 신탁 설정된 오피스텔에서 전세 계약 진행
• 신탁회사의 동의 없이 계약, 계약금 수령 후 사기범은 잠적
• 9명의 피해자 발생, 총 피해금 약 13억 원

 
 

📍 인천 송도 사례

 

• 시행사가 신탁된 아파트 분양을 마친 뒤, 전세로 전환
• 허위 신탁해지 문서로 전세 계약 유도
• 피해자들 전세보증보험조차 가입 못 해 피해금 전액 손실

 

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🛡️ 피해를 입었을 경우, 이렇게 대응하세요

 

1. 경찰에 즉시 신고 (사기죄)
   • 계약 당시 상대방의 의도적인 기망이 있었다면, 사기죄로 형사고소가 가능합니다.
2. 보증금 반환 소송 제기
   • 계약 무효라도 보증금 반환은 민사로 청구 가능. 단, 상대 자산이 없다면 회수 어려움.
3. 전세보증금 반환보증 보험 청구
   • 가입되어 있을 경우, HUG 또는 SGI서울보증에 청구
   • 청구 후 지급까지 약 3~6개월 소요
4. 대한법률구조공단 무료 상담 이용
   • 132 번호 또는 법률구조공단 홈페이지에서 상담 가능

 

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✅ 전세계약 전 체크리스트 (필수 저장 📌)

항목확인 방법체크

등기부등본 확인	소유자 정보, 근저당 유무	☐
신탁원부 확인	전세계약 가능 여부, 제한사항	☐
신탁회사 동의서 확보	계약서에 첨부 필수	☐
보증보험 가입 가능 여부	사전 확인 필요	☐
공인중개사 확인 및 등록번호 확인	책임 범위 확인	☐

 
 

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요즘처럼 전세사기가 진화하고 있는 시대엔 ‘내가 알아서 조심하는 것’만이 내 자산을 지키는 길입니다.
특히 신탁부동산은 일반 임차인이 쉽게 파악하기 어렵기 때문에, 계약 전에는 꼭 전문가의 도움을 받거나, 서류 확인을 철저히 해야 합니다.
 
 
 
https://yesmu4.tistory.com/775

월세 보증금 사기- 신탁부동산